QUẢN LÝ DỰ ÁN KIẾN TRÚC

NHỮNG QUY ĐỊNH CẦN NẮM RÕ ĐỂ TRÁNH “VỠ TRẬN”

Dưới đây là bài viết chi tiết, đứng từ góc nhìn của một kiến trúc sư quản lý dự án, giúp chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản, hoặc cá nhân có nhu cầu xây dựng hiểu rõ các yếu tố pháp lý – kỹ thuật quan trọng trong quản lý dự án kiến trúc tại Việt Nam.

---

1. Quản lý dự án kiến trúc là gì?

Quản lý dự án kiến trúc là quá trình lập kế hoạch – tổ chức – giám sát – kiểm soát toàn bộ quá trình thiết kế và thi công công trình kiến trúc nhằm đảm bảo:

• Đúng pháp luật
• Đúng tiến độ
• Đúng ngân sách
• Đúng yêu cầu kỹ – mỹ thuật

Việc tuân thủ các quy định hiện hành là nền tảng để dự án được phê duyệt nhanh, cấp phép thuận lợi và không gặp rủi ro pháp lý trong vận hành sau này.

---

2. Những quy định hiện hành kiến trúc sư cần lưu ý

Các văn bản pháp lý chủ đạo:

• Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020)
• Luật Kiến trúc 2019
• Luật Quy hoạch đô thị 2009
• QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng
• QCVN 06:2022/BXD – Quy chuẩn an toàn cháy cho công trình
• Các TCVN (Tiêu chuẩn Việt Nam) liên quan đến từng loại hình công trình (nhà ở, trường học, bệnh viện…)

---

3. Các chỉ tiêu kỹ thuật cần quản lý nghiêm ngặt

3.1. Chỉ tiêu dân số & diện tích sử dụng

Loại công trình	Diện tích sử dụng tối thiểu (theo đầu người)
Nhà ở chung cư	25 m²/người (thường tính trung bình)
Trường học (tiểu học)	6 m²/học sinh
Bệnh viện	8–12 m²/giường bệnh
Văn phòng	8–10 m²/người làm việc

Tùy theo quy mô và mục tiêu dự án, chỉ tiêu dân số là cơ sở để tính toán quy hoạch, hệ thống kỹ thuật, giao thông và hạ tầng xã hội.

---

3.2. Mật độ xây dựng – hệ số sử dụng đất – cây xanh

Yếu tố	Yêu cầu chung theo QCVN 01:2021/BXD
Mật độ xây dựng thuần	40–80% tùy loại đất và quy mô lô đất
Hệ số sử dụng đất (FAR)	Phụ thuộc quy hoạch từng khu (1.5–7.0)
Cây xanh tối thiểu	≥ 20–30% tổng diện tích dự án
Giao thông nội khu	Đảm bảo 15–25% diện tích đất dự án

Phải tham khảo quy hoạch 1/500 hoặc 1/2000 đã được phê duyệt tại khu vực để áp dụng đúng chỉ tiêu cụ thể.

---

3.3. Chỉ tiêu nhà vệ sinh & tiện nghi tối thiểu

Loại hình	Yêu cầu nhà vệ sinh (theo TCVN)
Căn hộ (nhà ở)	Tối thiểu 1 WC/căn hộ
Trường học	1 chỗ vệ sinh/10–15 học sinh
Văn phòng	1 chỗ vệ sinh/10–15 người làm việc
Trung tâm thương mại	1 chỗ vệ sinh/20–30 khách

Phân chia rõ khu vệ sinh nam – nữ, bố trí hợp lý với lối đi và hệ thống cấp thoát nước.

---

3.4. Kết cấu công trình & an toàn kỹ thuật

Các yêu cầu cần đảm bảo:

• Chịu lực: Tính toán đúng tải trọng – độ võng – ổn định theo kết cấu (BTCT, thép, gạch đá…)
• Chống cháy: Phù hợp với QCVN 06:2022/BXD
• Cách âm – cách nhiệt: Tùy vào công năng (khách sạn, rạp chiếu phim, phòng máy…)
• Chống thấm – chống nứt – độ bền vật liệu: Theo TCVN 4453:1995 và các tiêu chuẩn tương ứng
• Tiêu chuẩn lối thoát hiểm, cầu thang PCCC, cửa chống cháy, hệ thống báo cháy, chữa cháy

Một bản vẽ kết cấu chuẩn phải đi kèm các bản tính toán nội lực, móng, dầm, sàn và tuân thủ yêu cầu địa chất công trình.

---

4. Các bước quản lý pháp lý trong quy trình dự án

Giai đoạn	Nội dung cần lưu ý
Tiền khả thi	Nắm quy hoạch, pháp lý đất, dân số cho phép
Thiết kế cơ sở	Bám quy chuẩn – tiêu chuẩn – chỉ tiêu sử dụng
Xin phép xây dựng	Hồ sơ đủ: kiến trúc, kết cấu, điện nước, PCCC
Giám sát thi công	Kiểm soát thi công đúng thiết kế & vật liệu
Nghiệm thu, bàn giao	Hồ sơ hoàn công – bản vẽ hoàn công – vận hành

---

5. Tư vấn kinh nghiệm thực tế từ kiến trúc sư

Luôn bắt đầu bằng pháp lý rõ ràng: Đất có quy hoạch 1/500 chưa? Có giới hạn tầng cao không? Có lộ giới, hành lang bảo vệ không?

Tham khảo kỹ quy định của địa phương: Mỗi tỉnh, thành phố đều có quy định riêng về chiều cao, cây xanh, mặt tiền, hành lang kiến trúc…

Tính trước chi phí hạ tầng: Không chỉ chi phí xây dựng – chủ đầu tư cần dự toán cả chi phí cấp điện, thoát nước, xử lý chất thải…

Phối hợp sớm với đơn vị PCCC – kết cấu – điện nước ngay từ giai đoạn thiết kế cơ sở để tránh chỉnh sửa chồng chéo.

---

Kết luận: Quản lý dự án không chỉ là thi công đúng – mà là “đi đúng ngay từ đầu”

Một dự án kiến trúc không chỉ thành công về mặt thẩm mỹ hay công năng, mà quan trọng hơn là:

• Đúng pháp luật
• Đúng quy hoạch
• Đúng an toàn kỹ thuật

Kiến trúc sư không chỉ là người “vẽ đẹp” mà còn là người dẫn dắt chủ đầu tư “vượt qua mê cung pháp lý” một cách an toàn và hiệu quả.

Nếu bạn đang cần tư vấn thiết kế – quản lý – xin phép – triển khai dự án kiến trúc từ nhà phố đến khu nghỉ dưỡng cao cấp, Chúng tôi sẵn sàng đồng hành từ bước đầu tiên để đảm bảo “ý tưởng hợp lý – pháp lý hợp chuẩn – thi công hợp lực.”